Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI, Kỳ họp thứ tư thông qua ngày 26-11-2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2004. Bài viết này muốn đi sâu tìm hiểu những sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 2003 về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài thuê đất tại Việt Nam.
1. Khái niệm người nước ngoài sử dụng đất (SDĐ) theo Luật Đất đai năm 2003
So sánh với các quy định trước đây, khái niệm người nước ngoài SDĐ được Luật Đất đai năm 2003 đề cập có nội hàm rộng hơn không chỉ bao hàm các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, các tổ chức quốc tế, tổ chức liên chính phủ; các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam mà còn cả những người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở.
Việc mở rộng khái niệm người nước ngoài SDĐ trong Luật Đất đai năm 2003 nhằm thể hiện chính sách đại đoàn kết toàn dân của Đảng và Nhà nước ta coi cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam, khuyến khích họ gắn bó chặt chẽ với quê hương, đầu tư, đóng góp công sức vào công cuộc phát triển đất nước; đồng thời là một minh chứng sinh động cho chính sách đối ngoại rộng mở "Việt Nam muốn là bạn với tất cả các nước trên thế giới" và phù hợp với xu thế hợp tác, đối thoại phát triển, vì hòa bình và tiến bộ của nhân loại.
2. Những điểm mới trong các quy định về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài SDĐ theo Luật Đất đai năm 2003
Lần đầu tiên pháp luật đã tạo một "mặt bằng" pháp lý bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trong SDĐ giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi là người SDĐ trong nước) và người nước ngoài. Cụ thể: Luật Đất đai năm 2003 đã dành hẳn một mục (Mục 4) trong Chương IV - Quyền và nghĩa vụ của người SDĐ để quy định quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài SDĐ (từ Điều 118 - Điều 121).
Luật Đất đai năm 2003 có nhiều ưu đãi đối với các chủ đầu tư nước ngoài, nhất là các doanh nghiệp SDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụ thể như được quyền chuyển nhượng QSDĐ thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; được thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thuê, đất thuê lại và tài sản tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam; được góp vốn bằng QSDĐ thuê, đất thuê lại để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất...
Luật Đất đai 2003 đã mở rộng các hình thức SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho phép SDĐ. Trước đây, theo Luật Đất đai năm 1993 và Pháp lệnh ngày 14-10-1994 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có một hình thức SDĐ duy nhất là được Nhà nước cho thuê đất, trong khi đó, pháp luật đất đai lại cho phép người SDĐ trong nước được SDĐ bằng nhiều hình thức khác nhau: Hình thức giao đất không thu tiền SDĐ; hình thức giao đất có thu tiền SDĐ; hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; hình thức thuê đất đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm và hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Tương ứng với mỗi hình thức SDĐ này, người SDĐ trong nước được Nhà nước cho hưởng các QSDĐ khác nhau. Như vậy, đã tồn tại sự không bình đẳng trong các quy định về QSDĐ giữa người SDĐ trong nước với người nước ngoài nói chung và người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng.
Khắc phục tồn tại này, Luật Đất đai năm 2003 cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được SDĐ bằng một trong các hình thức:
- Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ;
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Tương ứng với các hình thức SDĐ này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng các quyền và nghĩa vụ SDĐ khác nhau.
Các QSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, được mở rộng như sau:
- Về quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ : Nếu Pháp lệnh ngày 14-10-1994 chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được "thế chấp giá trị QSDĐ gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam" (Khoản 3- Điều 7), thì Luật Đất đai năm 2003 cho phép chủ thể SDĐ này không chỉ thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của họ trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà còn được thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Hơn nữa, phạm vi thế chấp cũng được mở rộng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho phép SDĐ không chỉ được thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng Việt Nam mà còn được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam như: Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, Ngân hàng liên doanh giữa Việt Nam với nước ngoài.
- Về quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ : Pháp lệnh ngày 14-10-1994 chưa cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài SDĐ thuê được chuyển nhượng cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ (trừ trường hợp doanh nghiệp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng tại các khu công nghiệp, khu chế xuất), thì Luật Đất đai năm 2003 cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền chuyển nhượng, cho thuê lại QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền trong thời hạn SDĐ (đối với trường hợp SDĐ bằng hình thức giao đất có thu tiền SDĐ và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê) hoặc bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê (trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm).
- Về quyền cho thuê, bán nhà ở : Pháp lệnh ngày 14-10-1994 chưa đề cập đến quyền cho thuê hoặc bán nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Luật đất đai năm 2003 ra đời đã bổ sung quy định cho phép người nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, bán hoặc cho thuê.
Quy định này ra đời dựa trên căn cứ sau:
Hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân, nhất là ở tại các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là rất bức xúc (do dòng người từ các địa phương khác đổ về các đô thị lớn sinh sống, tìm việc làm không ngừng tăng lên và do sự phát triển dân số về mặt sinh học tại các đô thị này). Trong khi đó quỹ nhà ở của Nhà nước lại không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội (cung không đủ cầu), dẫn đến việc người dân phải tự lo chỗ ở bằng mọi cách. Tình trạng này góp phần gây ra sự lộn xộn trong quản lý đô thị nói chung và quản lý đất đô thị nói riêng. Thí dụ : Việc xây dựng nhà không phép, lấn chiếm đất công vi phạm quy hoạch, gia tăng các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng nhà, đất trái pháp luật và tình trạng đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời v.v... đang diễn ra phổ biến.
Hơn nữa, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 cho phép một số đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam đã góp phần làm phát sinh một hiện tượng đáng quan ngại là sự gia tăng "khủng khiếp" giá đất tại các đô thị lớn. Nhiều chuyên gia đã phải đặt câu hỏi : phải chăng giá đất đô thị Việt Nam cao nhất thế giới ?
Để giải quyết tình trạng này, pháp luật cho phép nhà đầu tư nước ngoài được tham gia đầy đủ, bình đẳng như tổ chức kinh tế trong nước trong việc đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê. Với lý do tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh trong lĩnh vực này, đẩy nhanh việc hình thành các khu công nghiệp, tạo quỹ nhà ở với những kinh nghiệm, kiến trúc đa dạng, phong phú của nước ngoài, phù hợp với thực tiễn của Việt Nam. Cải thiện chỗ ở cho nhân dân, đặc biệt là công nhân trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Vì những người này chủ yếu thoát ly từ vùng nông thôn ra làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hiện đang gặp khó khăn về nhà ở.
- Về quyền tặng, cho; để thừa kế QSDĐ : Quyền tặng, cho QSDĐ là một quyền năng mới được Luật Đất đai năm 2003 bổ sung. Theo đó, người SDĐ được quyền tặng, cho QSDĐ cho Nhà nước; tặng, cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng, cho nhà tình nghĩa theo quy định của pháp luật. Không chỉ người SDĐ trong nước mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam cũng được hưởng quyền này.
Hơn thế nữa, họ còn được để thừa kế nhà ở gắn liền với QSDĐ đất ở cho hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam; trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nước ngoài thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (điểm d khoản 1 Điều 121).
Tóm lại: Luật Đất đai năm 2003 đã sửa đổi bổ sung các quy định về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài SDĐ theo hướng mở rộng các quyền cho các chủ thể SDĐ này. Người nước ngoài được phép SDĐ có các quyền chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ trong thời hạn thuê đất... tương tự như các quyền của người SDĐ trong nước. Những quy định này ra đời sẽ góp phần xây dựng một "khung pháp lý" bình đẳng cho mọi đối tượng sử dụng đất ở nước ta.
TS NGUYỄN QUANG TUYẾN (ĐH Luật Hà Nội)
(Báo Pháp luật)
